D'innombrables personnes à travers le monde "entrer dans l'immobilier" afin de rapporter de l'argent supplémentaire, investir pour l'avenir, ou former une nouvelle carrière. Mais si vous pouviez prendre sa retraite après quelques années seulement de l'investissement immobilier, un riche propriétaire?
Il ya beaucoup de formules immobilier là-bas, et certains d'entre eux sont parfaitement valables, mais nous allons parler d'une nouvelle formule, basée sur la propriété minimum de location et de flux de trésorerie maximum. C'est simple, ce qui n'est pas le même que «facile», mais il est certainement réalisable par quiconque est prêt à prendre le taureau par leur anatomie proverbiale de choix.
Donc, Average Joe Immobilier investisseur achète des maisons à rénover et à feuilles mobiles. Ou les met sous contrat pour retourner le contrat. Ou achète des propriétés à long terme l'investissement locatif. Ou peut-être, s'il est le modèle supérieur à la moyenne de Joe, il fait tout de ces choses en même temps. Tout cela sonne plutôt familier?
Avec l'argent que Joe fait des flips ou le refinancement de location de propriétés post-rénovation, il continue d'investir, et théoriquement fait soit des bénéfices supplémentaires ou achète d'autres propriétés de location. C'est tout à fait raisonnable, non? Construisez l'empire de location? Finalement, ont des propriétés assez location que Joe ne pas avoir à travailler, et peuvent prendre leur retraite professionnelle en tant que propriétaire?
Que tous les sons fantastiques sur le papier, et beaucoup de gens suivent ce modèle d'affaires avec moins de succès. Mais ici, où ce modèle se décompose: malgré la bosse théorique des flux de trésorerie mensuels de location de chaque bien de location supplémentaires, chaque bien de location est une responsabilité, et finit par causer plus de maux de tête que les flux de trésorerie étroite qu'elle produit.
Par exemple, Joe a maintenant une douzaine d'immeubles locatifs, qui, sur papier, produisent environ $ 2,000 / mois flux de trésorerie positifs. Mais un de ses locataires est un mauvais payeur et n'a pas payé son loyer en quatre mois, afin Joe passe plusieurs mois (et 1000 $) en passant par le processus d'expulsion. Enfin, il tire le mauvais payeur, mais le gars saccagé son immeuble locatif, et maintenant Joe est obligé de dépenser encore $ 1.000 le nettoyage de la sur place, peinture, réparation de murs, etc Puis il a faire de la publicité (200 $), les locataires écran et remplissez sur demande de location après l'application de location (si vous en avez besoin, consultez la boîte de ressource pour un cadeau). Après 7 mois de paiement de l'hypothèque ($ 4,200), et 2.200 $ en dépenses supplémentaires, Joe enfin signe un contrat de location avec un nouveau locataire, et écrit de 6400 $ comme dépense d'entreprise sur ses impôts.
Joe sera un homme heureux si cela se produit seulement pour lui une fois par an, mais plus probablement il aura seulement une probabilité de 50/50 que tout nouveau locataire se révélera être responsable, propre, et en temps opportun avec les paiements de location. Ainsi, avec 12 logements locatifs ... le calcul n'est pas convivial.
Et il ya beaucoup d'autres dangers de posséder des immeubles locatifs. Un four s'éteint dans une propriété (1200 $), tandis que le toit doit être remplacé sur un autre ($ 4,000).
Ensuite, un locataire décide, après avoir parlé à un avocat nourrissent sur le fond, qu'elle peut marquer un peu d'argent gratuitement par l'alimentation ses 5 ans des éclats de peinture de plomb et affirmant que les biens locatifs Joe a donné son empoisonnement de peinture pour enfants au plomb. Joe est maintenant un homme très pauvre.
Il ya un point à cette harangue: tous les biens locatifs que vous possédez est une responsabilité. Cela ne signifie PAS que vous devez éviter propriétaires des immeubles locatifs, mais cela signifie que chacune vous possédez devrait vous faire gagner du cash flow du possible, de telle sorte que vous pouvez réduire votre inventaire location et de maximiser vos bénéfices.
Alors qu'est-ce que Joe faire? Il vend 9 de ses propriétés en location, payer les hypothèques sur les 3 autres. Ou mieux encore, il conserve toutes les 12, et paie les prêts hypothécaires de son entreprise par le biais de retournement. Peu importe, s'il veut justifier la responsabilité de ses propriétés en location, il devrait ne possèdent rien mais propriétés libre et clair.
Ce n'est pas facile, le remboursement de l'ensemble de vos prêts hypothécaires, mais elle garantit un flux de trésorerie considérablement plus élevés, et une existence beaucoup plus facile la collecte des revenus de location chaque mois.
Sam Oct 23, 2010 2:23 pm